上海长宁活用存量地块老旧厂房蜕变"上海硅巷

发布日期：2024-03-19 17:18 浏览：

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“反向产城融合”在市中心存量地块勾勒“金角银边”活化“毛细血管”

“静雅武夷”雕琢出“上海硅巷”

位于武夷路168号上海飞乐电器总厂原址的“WYSH翡悦里”项目，将于今年春季揭开面纱；武夷路155号，仪电集团下属上海第四电表厂旧址历经3年改造，以“新象限·武夷”的新身份成为开放式产业园区。

近年来，长宁区推进科技创新与城市更新双轮驱动，在愚园路、武夷路、定西路等合围而成的“上海硅巷”科创街区，推动“上海硅巷”NO.1、WYSH翡悦里、新象限·武夷、又又中心、武夷坊等城市更新项目竣工，在市中心完成了约10万平方米存量空间改造，释放出丰富多元的产业新载体。

明年迎来百岁生日的武夷路，是长宁建设“上海硅巷”科创街区的重要承载街区。在推动武夷路工业用地转型、存量地块规划调整、高密度居住区微更新的过程中，长宁区突破裉节难题，实现产业功能、便民服务、公共文化资源和商业价值的全面提升，完成了“向存量要功能、向集约要空间、向更新要效益”的一次全方位探索。

主动退界，勾勒“金角银边”

新象限·武夷园区近乎“迷你”，占地3774平方米、建筑面积约1.2万平方米。项目内5幢风格迥异的建筑，包含产业办公、商业、文创等功能，让仪电集团下属华鑫物业体验了一次“螺蛳壳里做道场”的城市更新经验。

一街之隔的WYSH翡悦里，由香港嘉华国际开发建设，总建筑面积约1.8万平方米，既有建筑师柳亦春主持设计的新建商办载体，也有两栋修缮更新后的老洋房。错落有致的空中动线，让武夷路的“街区可漫步”更为立体。

在寸土寸金的市中心，存量地块改造后如何强化产业空间保障，进而实现城市结构优化，参与城市更新的各方主体都深感需不断更新理念与认知。下转 5版

（上接第1版）“随着城市发展，工业厂区逐步转为商业办公和文化用地。”长宁区规划和资源局副局长苏立琼表示，武夷路处于工厂和住宅混合区域，周边错综复杂的社群邻里关系，为地块开发带来了挑战。

对此，仪电集团和嘉华国际不约而同选择“主动退界”，让出更多公共空间和沿街面，为周边社区提供便利。

新象限·武夷在建设伊始就成立临时党支部，华鑫物业与属地江苏路街道以及长宁区相关部门展开党建联建，将区域产业导向、周边群众需求及时融入项目建设。由此，原本人车混行的武夷路153弄通道，实现了居民期盼多年的人车分流：地块D栋、E栋两座建筑改造时，让出一层部分空间，建造骑楼供人通行；项目主广场也顺势退界，营造港湾式会车地，居民再也不用悬着心与机动车同行；武夷路路口“黄金铺位”辟出一块约五六十平方米的休憩场所，供社区活动、党群便民服务所用。

一个转角，一条骑楼通道，成为新象限·武夷的“金角银边”，既是仪电集团退让建设边界的一小步，也是国企主动担当、服务社会的重要一步。

无独有偶，WYSH翡悦里项目也想方设法与周边居民生活环境友好共生。武夷路作为愚园路历史文化风貌区的辐射区域，新建建筑有24米限高的要求。嘉华（中国）投资有限公司项目助理总经理黄圣舟告诉记者，由于限高，WYSH翡悦里新建商办空间最高只能到5层。即便挑战不小，昭化路沿街面仍主动向内退界：一层商业空间向内收拢，二层以上才逐步向外凸出；沿街幕墙也采用低反射玻璃，有效降低了对周边居民区的影响。

协商共赢，提升用地效能

城市更新项目各有不同，没有一套现成的操作规范能覆盖所有需求，只能一事一议。采访中，各个更新项目负责人都表达了类似观点。

挖开既有地面，竟发现了红砖、马赛克、青砖等不同材质，让上海第四电表厂的历史变迁跃然眼前。华鑫物业在“考古”地块时，发现建筑建造时间从1927年跨越至上世纪90年代。上海华鑫物业管理顾问有限公司党委书记、总经理金凡表示，相较成片开发、大范围推倒重建的更新模式，历史风貌区内的城市更新需要精雕细琢，在提升亩产、坪效的同时，延续城市肌理。

匠心，在武夷路沿线的更新项目中处处可见。新象限·武夷内有一栋洋房风格的红砖楼，虽非历史保护建筑，但修缮改造时，华鑫物业团队仍前往外滩源调研建筑选材。就连红砖之间选用元宝缝、平缝还是凹缝填补，团队都逐一制作实体样板进行比选。

城市更新光有一腔热忱还不够。有开发商直言，进入存量更新时代，部分规章制度可能已跟不上实际需要。

“城市更新中，大家经常遇到规划红线问题。”黄圣舟介绍，2019年，嘉华国际拍下飞乐地块后就立即与属地华阳路街道对接，街道通过党建联建为嘉华国际牵线了一墙之隔的建工集团，双方共同商讨地下停车库和地面隔断的划分。飞乐地块与东侧建工集团地块间的规划红线是一条斜线，若严格按照红线施工，新建建筑物就不规整，空间利用率也将打折扣。在项目报建过程中，经多方研究会商，上海市规划资源局最终从“更有效利用土地空间”的角度出发，允许嘉华国际与建工集团在不超出各自地籍范围、满足地上建筑安全间距的前提下，新建建筑可以不用“死板”地退界，地下空间可“连起来”利用。

活化空间，“街区式更新”

以聚焦产业办公的新象限·武夷为例，“反向产城融合”在上海市中心一些历史风貌区日益显现——从早期的近郊开发区做好生活配套、实现职住平衡，转向在生活便捷的市中心存量地块开辟新的产业承载空间。

长宁区领导提出，区域产业发展要把握好“存量与增量、数量与质量、产量与流量”间的关系。城市更新同样适用这一原则。目前，“上海硅巷”已集聚来自数字经济、智能网联、金融科技、绿色低碳、文化创意等领域的543家科技类企业，1.48平方公里区域内有近80万平方米楼宇空间。

寸土寸金的风貌区，如何“变”出这些产业载体？长宁区遵循了一条以渐进式更新代替大拆大建、引导街区差异化发展的路径。

2017年，长800米、街区范围达47公顷的武夷路启动更新时，就确立了“静雅武夷”的定位。苏立琼介绍，与沿街商业界面整齐的愚园路不同，武夷路虽地块属性复杂，沿街商业界面不连贯，但多数地块都向腹地延伸，因而成规模开发后，“街区式更新”的成效更为明显。

由此，武夷路积极探索城市“毛细血管”活化畅通——新象限·武夷连通愚园路和武夷路，WYSH翡悦里则打通了武夷路到昭化路的步行动线。在这里，游人“Citywalk”打卡的路线呈网络状分布，居民“15分钟生活圈”也有了更多慢行道，既提升了公共服务设施的可触达范围，也让“上海硅巷”产业空间的内部联动更为紧密。（记者舒抒）

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