金虹桥成就沪第三幢“百亿楼”背后的“秘密”

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企业、楼宇和区域发展三方共赢“上下游变成上下楼”效应叠加能级爆发

金虹桥成就“百亿楼”背后的“秘密”

■本报记者 舒抒

继上海恒隆广场、上海国金中心之后，上海第三幢百亿元税收楼日前“花落”金虹桥国际中心。位于虹桥开发区的金虹桥，与之前的“百亿元楼”产业结构上有明显差异——数字经济企业占比显著。

在长宁区公布的数据中，金虹桥不仅在10月率先成为今年上海第一幢年税收额突破100亿元的商务楼，还以11万平方米的商务办公面积，创造了9万元/平方米的上海商务楼宇单位面积产税高峰纪录。

上下游变成上下楼

2017年，拥有百年历史的日本企业小林制药要在上海市中心选择一处办公地，未来有望承担地区总部职能。在日企较为集聚的长宁区，不少同行说了类似的一句话：在长宁，金虹桥是排名第一的商务楼。

这个“第一”包含了对楼宇品质的肯定。高148米、总建筑面积26万平方米的金虹桥，2014年建成之初，就有一栋6E甲级写字楼和上海首个“花园式购物中心”。“第一”的另一层含义，是入驻企业的门槛，而且这门槛并非只有租金。

“金虹桥位处虹桥开发区与天山商圈之间，毗邻多国领事馆，有国家首批经济技术开发区的产业积淀，区位优势决定了它将聚焦现代服务业，并优先吸引外资外贸型企业入驻。”长宁区投促办（金融办）主任游雁说。

2014年，首批入驻金虹桥的兄弟（中国）商业有限公司，来自有着百年历史的日企兄弟集团。兄弟（中国）商业有限公司董事长、总裁张燕介绍，选择金虹桥，一方面是企业的中国总部需要高品质的环境作为对外窗口和名片。另一方面，企业综合考虑了楼宇服务、员工出勤与出差的便利性。金虹桥所在的娄山关路茅台路虽不位于市中心，但距离虹桥枢纽只有不到20分钟车程，对企业前往长三角和全国开展销售业务具有显著优势。

时至今日，不少首批进驻金虹桥的外资企业已经与大楼续约多次。金虹桥也紧跟上海“五型经济”和长宁重点产业发展脉络，不断为楼宇招引和补充科技、媒体、通信和数字经济等领域的优质企业。2017年初，上海寻梦信息技术有限公司进驻金虹桥。6年后的今天，这家数字经济企业在金虹桥的办公面积扩大了10倍。其运营的电商平台拼多多，已成为国内用户数最大的电商平台之一。

目前，金虹桥大楼内的外资企业占比近50%，在线新经济企业、现代商贸和服务类企业占比均接近1/3，世界500强企业达到8家。这一楼宇经济结构，也是长宁紧抓虹桥国际开放枢纽和城市数字化转型两大战略，效应叠加后能级爆发的缩影。

去年，拼多多先后成立胡桃街、禹璨两家关联公司并入驻金虹桥，进一步探索“农地云拼”的新业务模式。“越来越多发展优势突出的重点企业，因为效益增长、板块增加，从一家变成了多家，也从上下游变成了上下楼。”游雁说。这一趋势在数字经济企业中尤为明显。今年1—9月，长宁5800余家数字经济企业已完成综合税收183亿元，同比增长超22%，占全区税收比重52%。数字经济已然展现出其高成长性和对区域经济的高贡献度。

企业、楼宇和区域三方共赢

政府营商服务叠加楼宇专业服务，形成了“1+1＞2”的效果。在金虹桥，这一服务效应又率先迭代为“整体招商”模式，使得楼宇的整体出租率、对区域经济的贡献度和楼内租户的黏性始终保持高位，实现了企业、楼宇和区域发展三方共赢的格局。但共赢并非“三家人凑一桌”就能轻松获取。

去年12月，长宁区投促办（金融办）收到一条来自金虹桥内企业欧力士融资租赁公司的申请，企业想要尽快完成股东变更手续，发挥其内外资融合的特点，打造中日融资租赁行业的合作标杆。今年1月，企业进一步提出增资计划，加强服务实体经济的力度。两次申请均由长宁区投促办牵头服务，金虹桥楼宇方协同推进。针对企业提出的股权转让、增资等诉求，区投促办及时对接汇总材料，最终在市金融局的支持下，精准有效解决了申请变更材料中的难点问题，用最快时间为企业赢得发展的加速度。

这并非给予特定企业或“纳税大户”的绿色通道，而是此前充足的服务经验让投促办工作人员意识到，金融类企业所需的审批、监管流程复杂，需要政府部门跨前一步服务，尽可能为企业缩短等待时间，提高审批效率。

今年6月中旬，长宁区投促办（金融办）上线了“长宁营商通——企业服务小程序”，涵盖企业经营、政策需求、人才服务、税务服务等9大高频诉求。通过营商通小程序以及属地部门天山路街道的走访，来自企业一线的诉求有了更精准高效的解决机制。

“共历风雨”，是企业和政府部门不约而同提到的关键词。疫情后，无论是跨国外企还是中小企业，均面临不同程度的资金压力，对产业扶持资金兑付的需求都尤为迫切。为此，6月初长宁区定下目标，要在当月底前完成所有重点企业的资金兑付。最终仅用三周，全区近700家重点企业均准时收到了兑付款项。“我们走访时，不止一家企业说，这就是一笔‘救命钱’。”天山路街道党工委书记余双说。

楼宇经济，涉及“钱”的营商服务始终占据大头。2018年，国家税务总局上海市长宁区税务局率先在长宁首座“月亿元楼”金虹桥国际中心布点，依托党建服务阵地设立楼宇税收服务站，提供“不出楼”的税收服务。去年下半年起，上海寻梦信息技术有限公司在税务部门的指导下，开始使用研发费用加计扣除政策。企业将通过这一政策获得的资金继续投入创新研发，推进农产品与数字经济的深度融合。

“金虹桥模式”促动力转换

金虹桥在2014年开业当年即成为税收“亿元楼”，两年后又成功冲击“月亿元楼”。去年，金虹桥全年税收达64亿元，成为长宁首座“周亿元楼”。因此，今年初定下“冲击百亿元”的目标，长宁区和金虹桥对增长趋势都有一定的把握。

99%的出租率、稳定的企业产业构成，是“冲击百亿元”的基础。即便如此，金虹桥仍在持续寻找新的增长点，为楼宇经济长远发展提前规划。

去年以来，金虹桥新引进了三星SDI、科汉森、才俊集团等一批优质的新鲜血液，楼内企业总数已达135家，涵盖了“互联网+生活性服务业”、大健康、人工智能、金融服务等数字经济新兴领域。在这一轮招商中，有企业提出更高的租金价格，但考虑到楼内需要法律服务机构来补充和平衡楼宇的整体生态，金虹桥最终与一家律所进行了双向选择。

这一招商思路的背后，是长宁推进楼宇经济“金虹桥模式”的实质——通过产业牵动、政策驱动、企业带动，促进区域经济的动力转换。

去年以来，包括IM长宁国际广场、东虹桥中心在内，长宁多个商办项目已投入使用或即将竣工。游雁介绍，新建商办楼宇在入市前，政府专业部门会从入市时机、所处区位和楼板价格等维度展开跨前服务和指导，同步推进楼宇的整体招商。不久前出台的《长宁区促进楼宇经济发展的若干实施意见》，则对加快政策兑付的准确性和时效性，促进“租税联动”更好地惠及企业和楼宇提供了政策驱动。

截至目前，长宁区共有商务楼宇282幢，可租赁商务面积约550万平方米。其中，72幢重点楼宇今年前9个月累计产税204.97亿元，已占到全区总税收比重的60.59%。

楼宇间的竞争压力依旧显著。记者采访中，楼宇方和政府专业人士均表示，目前在发展成熟、城市空间近乎“捉襟见肘”的中心城区，新建高品质商办楼宇，是一张上好的宣纸，既要有浓墨重彩的主力租户，更仰赖细水长流的产业规划，还要适度留白。这意味着楼宇业主不能满足于当好“房东”，政府部门也不是紧盯数字的“账房先生”。

而今在长宁区，从老洋房到高品质商务楼，再到各类创意园区、临空经济园区，一个梯度鲜明、要素多元的楼宇市场，正为不同能级的企业提供“丰俭由人”的发展空间。金虹桥“百亿元楼”是长宁楼宇经济的阶段性成绩单，也是更多楼宇想要冲击的新目标。

（来源：解放日报）

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